Yangın Ekspertizinde Değer Tespiti: Gerçek Değer vs Yeniden Yapım
Bina ve emtia yangın hasarında değer tespiti. Amortisman, yeniden yapım klozu, stok hasarı, makine değerleme.
- ✓Yangın ekspertizinde iki temel değer kavramı vardır: Gerçek Değer (eskimiş/amortismanlı değer) ve Yeniden Yapım Maliyeti (brand-new replacement cost).
- ✓Poliçede hangisi sigorta bedeli olarak seçildiyse hasar o tabanda tazmin edilir. "Yenisiyle değiştirme" (new for old) klozu varsa amortisman düşülmez.
- ✓Bina için m² × birim inşaat maliyeti × yapı sınıfı × amortisman = gerçek değer. Emtia/stok için envanter defteri + hasar öncesi fiyat listesi.
- ✓Amortisman tespit yöntemi: Yaş / ekonomik ömür oranıyla yapılır. Bina ekonomik ömrü yapı sınıfına göre 40-70 yıldır.
- ✓Tazminat hesabında muafiyet, noksan sigorta tenzilatı ve sovtaj (hurda malzeme değeri) sırayla uygulanır — sıra bozulursa tutar yanlış çıkar.
Yangın ekspertizi, emtia nakliyattan farklı ama aynı derecede hassas bir disiplindir. Bir fabrikada yanan stok, bir ofis binasında yanan demirbaşlar, bir deponun çatısında oluşan hasar — her biri için "değer" kavramı farklı kurallarla belirlenir. Bu yazıda gerçek değer ile yeniden yapım maliyeti farkını, amortisman hesabını ve Türk yangın poliçelerinin tipik değer klozlarını açıklıyoruz.
İki Temel Değer Kavramı
Gerçek Değer (Actual Cash Value — ACV)
Malın hasar anındaki "bugünkü" piyasa değeri. Amortisman (yaşın etkisi) düşülmüş değer. 20 yaşında fabrika binasının ACV'si, yeniden yapım maliyetinin yaklaşık %60-70'i kadar olur. Klasik yangın poliçelerinin varsayılan hesap tabanıdır.
Yeniden Yapım Maliyeti (Reinstatement / Replacement Cost)
Hasar anında aynı kalitede ve aynı özelliklerde yeniden inşa etme veya satın alma maliyeti. Amortisman düşülmez. "New for old" klozu taşıyan poliçelerde bu taban kullanılır — sigortalı eski bir varlığı yenisiyle değiştirebilir. Bu tip poliçeler daha yüksek prim gerektirir.
"Yeniden Yapım" Klozu Tipik Şartları
- Yeniden yapım gerçekten gerçekleşmeli — aksi halde ACV tabanına geçilir.
- Genelde 12-24 ay süre sınırı konur.
- Yeni yapı eski yapıyla aynı fonksiyonda olmalı (lüks yenileme için ayrı onay).
- Yeni sigorta bedeli yeniden yapım maliyetini yansıtacak şekilde güncellenmeli — eksik güncelleme noksan sigortaya döner.
Bina Değer Tespiti — Yapı Sınıflarına Göre
| Yapı Sınıfı | Tipik Birim Maliyet (TL/m²) | Ekonomik Ömür |
|---|---|---|
| 1.Sınıf: Basit yapı (depo, ahır) | 8.000 – 15.000 | 30 yıl |
| 2.Sınıf: Orta kalite betonarme | 18.000 – 28.000 | 50 yıl |
| 3.Sınıf: Lüks ofis/AVM | 35.000 – 55.000 | 60 yıl |
| 4.Sınıf: Özel tasarım/endüstriyel | Proje bazlı | 40 yıl |
Bu rakamlar 2026 başı için göstergedir; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yıllık yayımladığı birim m² inşaat maliyet tebliği resmi referanstır. Lokasyon farkı (İstanbul/Ankara - Anadolu) %15-30 sapma yaratır.
Amortisman Hesabı
Gerçek Değer = Yeniden Yapım × (1 − Amortisman Oranı)
Minimum kalıntı değer: %20-30 (bakımlı yapıda)
Örnek: 15 yaşında 2. sınıf betonarme fabrika, 800 m², yeniden yapım birim maliyeti 22.000 TL/m². Yeniden yapım maliyeti: 800 × 22.000 = 17.600.000 TL. Amortisman oranı: 15/50 = %30. Gerçek değer: 17.600.000 × %70 = 12.320.000 TL. Bakımlı bir yapı için minimum kalıntı değer şartı uygulanırsa, gerçek değer %30'un altına düşmemelidir.
Emtia/Stok Değer Tespiti
Yangın sonrası yanan stok değerini tespit ederken eksper:
- Yangın öncesi son envanter sayımını talep eder (yıl sonu envanteri veya son dönem stoksel).
- Yangından önceki son birkaç ayın alış/giriş faturalarını inceler.
- Yangın günü itibarıyla tahmini stok değerini hesaplar: Son envanter + sonraki alımlar − satışlar.
- Kurtarılabilir mal (sovtaj) değerini ayırır.
- Net hasar = Yanan stok değeri − sovtaj.
Demirbaş ve Makine Değer Tespiti
Makine ve tesislerin değeri özel bir disiplindir:
- Alış faturası + kurulum maliyeti = tarihi değer.
- Üretici kataloğu veya ithalatçı fiyat listesi ile güncel yeniden alım maliyeti hesaplanır.
- Yaş / ekonomik ömür oranıyla amortisman uygulanır. Genel imalat makineleri ekonomik ömrü 10-15 yıl.
- Özel teknoloji (yazılım tabanlı ekipman) için teknolojik eskime faktörü eklenir — %20-30 ek amortisman.
Hesap Sırası — Yangında da Aynı
2. Muafiyet düşül
3. Noksan sigorta tenzilatı uygula (sigorta bedeli < gerçek değer ise)
4. Önerilen tazminatı belirle
5. "Yenisiyle değiştirme" klozu varsa amortismanı ekle
Emtia nakliyatta olduğu gibi yangında da noksan sigorta tenzilatı en sık tartışılan kalemdir. Yangın poliçesinde sigorta bedelinin piyasa değerini gerçekçi yansıtması şarttır; aksi halde oransal kesinti yapılır.
Yangın Eksperlerinin 6 Sık Hatası
- Defter değeri ile piyasa değerini karıştırmak. Muhasebedeki defter değeri (alış − birikmiş amortisman) piyasa değeri değildir.
- Yangın sonrası enkaz temizleme maliyetini unutmak. Çoğu poliçede ayrı teminat sublimit vardır.
- Stok hasarında FIFO/LIFO değerleme kararını belgelememek. Hangi yöntem kullanıldığı raporda açık olmalı.
- Makine yeniden alım maliyetinde döviz kurunu yanlış almak. İthal makine için hasar tarihi kuru esas alınır.
- Bina amortismanını kağıt üzerinde değil fiili durumda değerlendirmemek. Bakımlı yapı 40 yaş olsa bile düşük amortisman almalı.
- İş durması (business interruption) kaybını ayrı hesaplamamak. Bu genelde ayrı teminat dalıdır, yangın teminatı altında olmayabilir.
Sık Sorulan Sorular
"Yenisiyle değiştirme" klozu poliçede yazmıyorsa hangi taban uygulanır?+
Yangın sonrası bina kısmen yıkıldı — tam bina değeri mi yoksa hasarlı bölüm mü?+
Stok yangınında KDV dahil mi hariç mi hesap yapılır?+
Yangın tarihi ile tespit tarihi arasında enflasyon varsa hangi fiyatlar kullanılır?+
Kaynaklar
- Yangın Sigortası Genel Şartları — SBM/SEDDK
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — Yıllık İnşaat m² Birim Maliyet Tebliği
- TÜDES (Tahsisli Uzmanlar Derneği) — Değer tespit standartları
İlgili yazılar: Noksan sigorta tenzilat formülü, pert / kısmi hasar kararı, sovtaj değerlendirme rehberi.
Mevzuat değişiklikleri, yeni hesaplama araçları ve hasar dosyalarından pratik notlar — haftada bir, sadece değerli olduğunda.
İstediğiniz zaman tek tıkla abonelikten çıkabilirsiniz. E-posta adresiniz üçüncü taraflarla paylaşılmaz.
İlgili Yazılar
Tüm Blog →Bilgiyi pratiğe dönüştürün
Bu yazıdaki hesaplamaları ve mevzuat bilgisini tek platformda — belgeleri yükleyin, AI raporunuzu 5 dakikada hazırlasın.